끄적끄적 경제

전세계약연장 시 주의사항은 이전 글을 참고하시면 감사하겠습니다

https://jiddongchan.tistory.com/80

저는 전세보증금이 낮아졌기 때문에

새로 전세계약서를 작성하지 않았습니다

대신 전세연장계약서를 작성했습니다

그렇다면 전세연장계약서는 어떻게 작성해야 할까요?

임대인, 임차인 개인적으로 만나서 진행해도 되지만

저희는 부동산에서 만나 진행했습니다

부동산에서 진행하면 복비가 또 드는 거 아닌지

의문이 들었습니다

전세계약서 작성, 확정일자

전세계약금이 낮아지거나 동일한 경우엔

새로 계약서를 작성하지 않아도 되며

기존 계약서와 함께 전세연장계약서를

작성해 주시면 됩니다

이때 확정일자를 새로 받으시면 후순위로 밀릴 수 있으니

받지 마시길 바랍니다

전세계약금이 높아지는 경우엔

새로운 계약서를 작성해야 되며

증액에 대한 계약서를 작성한 후

확정일자를 받으시길 바랍니다

최초 계약 시 받은 확정일자는 우선순위지만,

이후 받은 대출이 있다면 나중에 계약하는 증액분의 금액 확정일자는

후순위로 밀리기 때문에 확정일자는 필수입니다

전세연장계약서 대필료

법적으로 재계약의 경우라도 100% 중개수수료를 청구할 수 있지만

대부분 중개사들이 청구를 못하고 있다고 합니다

통상적으로 최초 계약 시보다 재계약 시

부동산의 역할이 크지 않기 때문에

무료로 연장 계약서를 써주거나

5~20만 원 수준의 대필 수수료를 받고 있다고 합니다

저의 경우는 전세 계약금이 낮아진 상황이며

부동산에서 직인을 찍어주지 않는 조건으로

집주인+세입자가 5만 원을 주는 조건이었습니다

전세계약금이 낮아졌으니

세입자가 좀 더 부담하자는 식으로 돼서

집주인(2만 원) + 세입자(3만 원)로 합의 보았습니다

또 보증금이 올랐다면 요율을 정해 증액분으로 계산해

전세 재계약 복비를 책정한다고 합니다

중개업소 입장에서는 재계약이더라도 계약서를 쓸 때

중개사무소 직인과 공제증서 발급 등이 모두 이뤄지기 때문에

부동산이 책임지는 부분이 있어 수수료 요구는 정당한 거 같습니다

공인중개사사무소 직인

대필료만 지불하는 것이기 때문에

공인중개사사무소 직인을 찍어주지 않습니다

그로 인해 사고가 발생할 경우

개인이 모든 책임을 떠안아야 한다는 리스크가 있습니다

만약 공인중개사사무소 직인이 필요한 경우

수수료를 더 높게 책정할 수 있습니다

전세계약금이 올라간 경우

확정일자가 추가로 필요하기 때문에

공인중개사사무소 직인까지 받으시는 걸 추천드립니다

전세연장계약서 특약

기존 전세계약서에 전세연장계약서를

추가로 작성하는 것이기 때문에

전세연장계약서 특약에 작성해 주시는 것이 좋습니다

• 본 계약은 기존 전세계약(2020년 8월 30일부터 임차. 보증금 1억 9천만 원)의 연장으로 2023년 8월 30일부로 전세금 중 5천만 원을 감액하여 기존 계약을 2년간 연장한다
• 본 계약은 보증금 감액에 따른 계약으로, 기존 계약의 효력을 그대로 존속시키기로 한다
• 기타 사항은 기존임대차계약서의 내용과 같음

저도 이제 곧 전세가 만기되는 입장에서 집주인분께 만기 3달 전

재계약 의사 없으니 집을 내놓아달라고 연락을 해두었습니다

하지만 네이버 부동산에 매물이 안 올라와서 하루하루 불안감에 살았습니다

이때, 지인분께서 전세내용증명을 보내두는 것이 좋다고 하여 알아보게 되었습니다

전세내용증명 보내는 이유

전화로 재계약 의사가 없음을 내비쳤을 당시 다음 임차인이 구해지지 않으면

계약만료일에 전세금을 못 줄 수도 있다는 당당한 임대인

대게는 전세를 끼고 집을 사기 때문에 다음 임차인이 구해지지 않으면

전세금을 돌려받지 못할 가능성이 큰 게 현실입니다

하지만 임대인은 아무런 노력을 하지 않고, 임차인이 노력하는 상황이 되었습니다

분명 재계약 의사 없음을 통보하였으나 임대차 계약이 만료됐을 시점에

다른 임차인이 구해지지 않으면 저의 전세금은 못 돌려받을 수 있는 최악의 상황이 발생할 수 있습니다

그렇기 때문에 전세금내용증명을 보내는 편이 좋습니다

전세내용증명 보냈을 때의 효과

1. 전세내용증명을 받았다는 이유만으로도 임대인에게 압박이 가해질 수도 있습니다
   해당 내용에 민사집행법… 가압류 등 보전 처분… 지연손해금은 물론 소송비용까지… 등의
   겁날 수 있는 문구가 들어있으므로 임대인께서 좀 더 발 빠르게 움직이실 수 있습니다
   
2. 사실 전세내용증명은 법적 효력은 없지만
   법적 분쟁에서 언제 전세금을 반환할 것을 청구했는지를 입증할 수 있습니다
   임차인이 임대인에게 재계약 의사 없음을 표하였으나
   임대인이 받은 적이 없다고 하면 난감한 상황에 처할 수 있습니다
   전세내용증명이든 통화녹음, 메시지 등의 기록을 남기시는 것이 좋습니다

최소 계약만료 2개월 전까지 재계약 의사 없음을 통보해야 됩니다

(20년 12월 10일 이전 계약인 경우 1개월 전까지 통보해야 됩니다)

당사자간 아무런 의사 통보가 없을 경우, 묵시적 갱신이라고 하여 계약은 자동 연장됩니다

전세내용증명 보내는 법

전세내용증명은 본인이 1통, 우체국이 1통, 임대인이 1통을 소유하게 됩니다

등기를 이용하여 내용증명을 보내면 우체국에서 임대인에게 전달했다는 것을 증빙하기 때문에

차후에 임대인이 딴소리를 할 수 없습니다

전세내용증명 작성하는 법

필수적으로 들어가야 하는 내용이 있습니다

1. 수신인 성명, 주소, 전화번호
2. 발신인 성명, 주소, 전화번호
3. 임대차 계약 내용
4. 내용증명 발송 목적(임대차 재계약 의사 없음)
5. 보증금 반환 요청

전세내용증명 예시

제가 보냈던 내용입니다

수신 : 임대인 가나다(010-0000-0000)

주소 : 서울특별시 …

발신 : 임차인 타파하(010-0000-0000)

주소 : 서울특별시 …

임대차계약 해지 통보 및 보증금 반환의 건

1. 귀하(수신인, 이하 '귀하'라고 합니다)의 무궁한 발전을 기원합니다.
2. 아래와 같이 본 발신인은 귀하와 임대차계약을 체결하였으며, 이에 귀하는 본 발신인에게 임대차보증금 반환의무가 있는 바, 이에 대한 이행을 촉구합니다.
   1. 부동산 소재지 : 서울특별시 …
   2. 임대차 계약기간 : 0000 년 00 월 00 일 ~ 0000 년 00 월 00 일
   3. 임대차 보증금 : 금 O억 O천만 원정
3. 본인은 임대차계약 종료에 따라 임대차 계약을 해지하고자 하오니, 계약종료일인 0000 년 00 월 00 일에 임대차 보증금을 반환하여 주시기 바랍니다.
4. 본 내용 증명서를 발송하는 것은 본인이 가입한 임대보증금반환보험에서 규정한 절차에 따라 서면상으로 해지의사를 알려드리는 것임을 넓은 아량으로 이해하여 주셨으면 합니다.
5. 본 발신인은 귀하가 0000.00.00까지 본 발신인에게(예금주:OOO, 입금은행명:OO은행, 계좌번호:000-000-00000) 임대차보증금을 반환할 것을 촉구하며 이를 이행하지 않을 경우에는 본 발신인은 귀하의 재산에 대하여 민사집행법 제276조 이하 등에 따른 가압류 등 보전 처분 및 임차권 등기명령, 민사소송법 등에 따른 보증금반환청구 소송 등의 법적 조치를 할 것을 엄중히 경고합니다. 이 경우, 귀하는 임대차보증금 반환 의무에 따른 원금, 이자 및 지연손해금은 물론, 소송비용까지 귀하가 부담하게 될 것입니다. 게다가 본 발신인이 소송을 제기하면 지연손해금은 소송촉진 등에 관한 특례법 제3 조 제1 항 본문의 법정이율에 관한 규정에 따라 연 12%가 될 것입니다.
6. 본 발신인이 귀하에게 위와 같은 법적 조치를 취하기 전에 귀하는 기한 내에 귀하의 명백한 임대차보증금 반환 의무를 이행하여 본 건을 원만하게 해결하시기를 마지막으로 말씀드립니다

첨부 : 전세계약서 사본 1부.

0000.00.00

타 파 하  (인)

2022년 4월 14일부터 퇴직금은 개인형 퇴직연금제도 계정(IRP)으로만 받을 수 있습니다

퇴직금을 수령하기 위해서는 개인형 퇴직연금제고(IRP) 계좌를 개설해야 합니다

개설한 IRP 계좌에 퇴직금을 퇴직소득세를 공제하지 않고

세전 금액으로 지급됩니다

그렇다면 언제 세금을 떼어가냐

차후 퇴직연금 수령 시에 금융기관에서 연금소득세(3.3~3,5%)를 과세하게 됩니다

일시금으로 수령하는 경우 기타 소득세(지방소득세 포함 16.5%)를 원천징수합니다

퇴직소득세를 아낄 수 있는 방법

나중에 55세 이후 퇴직연금으로 받는 방법이 유일합니다

퇴직금을 일시금으로 받으면 어떤 퇴직금이든 퇴직소득세를 내야 됩니다

일시금으로 받지 않고 뒤로 미뤄뒀다가 55세 이후에

10년에 기간 동안 나눠 받으면 두 가지의 절세 혜택이 있습니다

• 퇴직소득세를 최소한 30%를 깎아줍니다

퇴직금이 2억 원이고 일시금으로 받으면 세금이 1천만 원이지만,

연금으로 나눠 받으면 1천만 원의 30%를 감면한 7백만 원만 내면 됩니다

이 7백만 원도 한 번에 내는 게 아니라 연금을 받는 동안 나눠서 내게 됩니다

내야 하는 세금 총액도 줄어들고 그것마저도 10년간 할부로 내는 것이니

굉장한 절세 혜택입니다

연금 수령 기간을 10년보다 더 길게 늘여서 받으면

11년 차부터는 세금 감면율이 40%로 늘어납니다

예를 들어 60세부터 80세까지 20년 동안 나눠 받으면

60세에서 70세가 되기 전까지는 30%, 70세부터 40%를 감면받을 수 있습니다

• 연금으로 받기까지 퇴직금을 굴리는 동안에도 어떤 방식으로 운용하든 세금이 전혀 없습니다

IRP에서는 다양한 펀드나 원리금 보장 상품들이 있습니다

원리금 보장 상품에서 발생하는 이자와

채권이 섞인 펀드나 해외 주식형 펀드에서 발생하는

배당에 대해서 원래라면 15.4%의 세금을 내야 합니다

하지만 이것 역시도 면제를 해주니까 비과세 계좌가

하나 생기는 거나 마찬가지입니다

절세 혜택을 위해서라면 IRP에 넣어두시는 게 가장 좋습니다

한 계좌의 IRP에 넣어두었을 때 리스크

살다 보면 혹시 모를 목돈이 필요할 때가 있는데 퇴직금 중 일부가 필요하다가 하더라도

IRP는 법에서 정한 특정한 사유 외에 일부 인출이 불가능합니다

조금만 필요해도 다 깨서 써야 한다는 것입니다

퇴직금을 깨게 된다면? 16.5%의 기타 소득세와

그동안 받았던 세액공제금액을 토해내야 됩니다

IRP 계좌 복수 개설

하나의 IRP 계좌가 아닌 여러 개의 IRP 계좌를 만들어서

쪼개어 넣는 것을 추천드립니다

IRP 계좌는 금융사별로 1인 1 계좌만 개설할 수 있습니다

여러 개의 IRP 계좌를 만들면 좋은 점으로는

연금 개시 시점을 달리 할 수 있다는 점입니다

첫 번째 퇴직연금은 55세 이후로 20년,

두 번째 퇴직연금은 55세 이후로 10년으로 한다면 같은 금액을 받더라도

첫 번째 퇴직연금의 세금 감면율을 더 높여 받을 수 있습니다

퇴사할 때 제일 중요한 게 뭘까요?

답변의 90% 이상은 퇴직금일 거 같습니다

그럼 퇴직금에 대해서 알아보겠습니다

퇴직금이란

회사는 퇴직하는 구성원에게 계속 근로 기간 1년에 대해 30일분 이상의

평균 임금을 퇴직금으로 지급해야 합니다

평균 임금이란 퇴직날 이전 3개월 동안에 해당 구성원에게 지급된 임금의 총액을

그 기간의 총일수로 나눈 금액을 말합니다

만약 평균 임금이 구성원의 통상 임금보다 적으면 통상 임금을 평균 임금으로 잡아 계산합니다

퇴직금은 1년 이상 계속 근로를 하고, 4주 동안 평균 주 15시간 이상 근무 요건을 충족하면

5인 이하 사업장, 근로계약서 작성, 4대 보험 가입 여부와는 무관하게

누구나 받을 수 있습니다

퇴직금 계산 방법

퇴직금 = 1일 평균임금 * 30일 * 총 계속근로기간 / 365일

예) 17년 2월 1일 ~ 19년 6월 30일 근무, 월급 250만 원

    1일 평균 임금 = 7,500,000(3개월치) / 91(3개월) = 82,471.58

    5,961,161 원 = 82,417.58 * 30 * 880 / 365

퇴직금 수령방법

2022년 4월 14일부터 퇴직금 지급 시 퇴직연금과 마찬가지로

개인형퇴직연금제도 계정(IRP)으로 이전하는 것이 의무하되었습니다

직접 지급이 불가능하다는 말입니다

다만, 55세 이후에 퇴직한 경우나 퇴직금이 300만 원 이하인 경우 등

일부 예외사항에 해당하면 근로자에게 직접 지급할 수 있습니다

퇴직금을 받지 못했다면?

퇴직금은 지급 사유 발생일로부터 14일 이내에 퇴직금을 지급해야 합니다

만약 지급하지 않을 경우, 그다음 날부터 지급하는 날까지 지연 일수에 대해

연 20% 비율의 이자를 지급해야 합니다

만약 못 받으셨다면 고용노동청 및 고용노동부 홈페이지 민원마당 신고센터에

임금 체불 진정서를 접수하시면 됩니다

창업으로 제2의 삶, 자산 재테크를 위하여

1인 법인이나 가족법인 설립하는 경우가 많습니다

기획재정부에 따르면 한 사람이 지분을 100% 보유하는 1인 주주 법인의 수는

2010년 5만 개에서 2019년 28만 개로 급증했다고 한다

실제로 운영되는 법인에서 차지하는 비중도 10.6%에서 32.2%로 불어났다

소규모 자영업자의 경우 개인사업자 등록을 하는 게 더 간단한데,

개인 법인을 세우는 이유가 무엇일까 알아보도록 하겠습니다

개인사업자와 개인 법인 차이

개인 사업자는 말 그대로 개인이 주체가 되어 운영하는 사업입니다

법인의 경우 가상의 법적 인물(법인)의 회사가 되므로 개인과 회사가 법적으로 분리되어 있습니다

이렇다 보니 개인 사업자는 사업으로 발생한 소득은 개인에게 온전히 귀속됩니다

그렇다면 법인은 회사와 개인이 분리된 형태다 보니

법인 회사에서 발생한 소득 또한 개인과 별개로,

법인을 설립해 개인소득을 발생시키기 위해서는

개인이 법인으로부터 인건비 또는 기타 형태로 소득을 지급받아야 합니다

또한, 국세청에 종합소득세 신고 방식 및 회계장부 작성에 대해서도 차이가 존재합니다

개인사업자의 경우 가계부와 같이 일자와 수입 및 지출을 간략하게 작성하는 간편 장부가 가능하지만

법인의 경우 차변과 대변을 나누고, 각 변에 수입과 지출에 대해서 상세하게 작성해야 되는

복식부기 방식으로 장부를 작성하여야 합니다

개인사업자 등록 및 개인 법인 설립

개인사업자의 경우 직접 국세청 홈택스 사이트를 통해 간단한 서류제출을 통하여 등록 가능합니다

법인의 경우 훨씬 더 복잡한 절차를 거쳐야 합니다

법인 설립등리는 법인 구성원인 주주 명부를 비롯해 정관과 주당 가격,

법인인감 등 개인사업자 등록과는 다르게 다양한 서류가 요구된다

개인 법인의 장점

소득세

1인 법인이나 가족법인을 세우는 가장 큰 이유로 세금 문제입니다

개인사업자의 소득세에 비해 법인세가 세율이 낮기 때문입니다

개인사업자는 6~45%의 소득세율을 적용받지만

법인에는 이보다 낮은 10~25%의 세율이 적용됩니다

개인사업자는 연소득 1.5억이 넘어가면 소득에 대한 소득세로 38%가 적용되지만

법인 세율은 얼마를 벌어도 가장 높은 세율이 25%를 넘지 못합니다

현행 세법에 따라 기준을 내어보면 과세표준 2160만 원 이상인 사업자는

법인으로 등록할 경우 더 적은 소득세를 부담하게 됩니다

만약 사업을 시작하실 때, 연간 순이익이 2160만 원을 넘을 것이라고 예상된다면

법인사업자로 시작하는 것을 고려해 보는 것을 추천드립니다

대출 및 신용도 및 건강보험료

꼬마빌딩 투자를 위한 부동산 투자법인 설립을 하게 되면

법인은 상업용 건물의 경우 매입가의 80%까지 은행 대출을 받을 수 있습니다

기본적으로 금융권에서 법인에 대한 신용도를 높게 쳐주고 있습니다

이 때문에 회사 명의의 대출이 필요한 경우 법인사업자의 대출 규모나 이율 등에서 이점이 있습니다

지역 가입자보다 부담이 덜한 건강보험 직장 가입자가 돼 자산관리 측면에서도 유리합니다

증여

자녀를 주주로 둔 가족법인은 차등배당을 통한 증여 통로로 이용됩니다

차등배당이란 주주들이 지분 비율에 따라 배당을 받지 않고

대주주가 본인의 배당 일부 또는 전부를 자녀 등 특수 관계에 있는

다른 주주에게 몰아주는 것을 말합니다

현행 세법에서는 차등배당을 하면 소득세와 증여세를 비교해 더 큰 금액을 과세하도록 규정하고 있습니다

하지만 배당을 받아 이 돈을 나중에 자녀에게 증여하려면 배당소득세와 증여세를 이중으로 납부해야 합니다

한 가지 세금만 내면 되는 차등배당이 매력적인 절세 통로일 수밖에 없습니다

자녀에게 물려줄 때 법인에만 적용되는 '가업승계 세금혜택'(증여세 5억 원 면제)도 받을 수 있습니다

개인 법인의 단점

개인 법원을 세우면 회사의 100% 지분을 갖는 주주라고 할지라도

법인 사업체의 수익이나 기타 운영에 법적인 제약이 따를 수 있다

쉽게 말하면 내가 회사의 100% 지분을 소유한 대표라 할지라도

회사의 돈을 내(대표) 마음대로 사용할 수가 없다

회사돈을 운영하기 위해서는 반드시 회사의 장부상 해당 금액이

사용된 일자와 경위가 작성되어야 하며,

정당하지 않은 개인 용도로 사용된 금액에 대해서는 횡령죄가 적용될 수 있다

만약 대표가 회사돈을 급하게 사용하게 되면, 회사돈을 개인(대표)에게

빌려준 것이 되므로 대표는 회사에 이자를 지급해야만 한다

최근 크레디드스위스 파산과 새마을금고의 부실성이 이슈가 되고 있습니다

이 두 사건은 서로 직접적인 연관성은 없으나

경제의 안정성과 신뢰도에 대한 문제를 던지고 있습니다

크레디트 스위스 파산

크레디트스위스는 스위스의 글로벌 투자은행으로 세계 상위 5위권의 금융권입니다

크레디트스위스 파산은 크레디트스위스 금융 그룹의 부실 부동산 투자에 기안합니다

크레디트스위스는 미국 부동산 시장에서의 투자 실패로 인한 손실이 쌓여가고 있었습니다

이에 따라 불안감을 느낀 사람들이 대규모 예금인출을 하게 되어 최종적으로 파산하게 되었습니다

이러한 크레디트스위스 파산은 금융 시장의 불안을 더욱더 조성하며,

금융 거래에 대한 신뢰도를 떨어뜨리고 있습니다

새마을금고의 부실성

한편, 새마을금고의 부실성은 대출 이자율 조작과 기타 부정행위로 인한 것입니다

새마을금고는 주로 대출을 제공하는 기관으로,

대출금 이자율을 조작해 손해을 입은 예금자들이 많았습니다

이러한 부정행위는 금융 기관의 신뢰도와 안정성에 대한 의심을 증폭시키며,

금융 시장의 불안을 조성할 수 있습니다

또한, 금융이 불안하여 부동산 PF 대출을 잘하지 않고 있을 때

새마을금고는 부동산 PF 대출을 해준 것이 화근이었습니다

부동산 PF란 기업의 신용과 담보에 깇초하여 자금을 조달하는 기존의 기업금융과 달리

기업과 법적으로 독립된 부동산 개발 프로젝트로부터 발생하는

미래 현금흐름을 상환재원으로 자금을 조달하는 금융기법입니다

부동산 시장도 얼어붙어있어 제대로 준공도, 분양도 되지 않고 있어

새마을금고의 부동산 PF 대출의 연체율이 올라가고 있습니다

이러한 사건들은 경제의 안정성과 신뢰도에 대한 문제를 던지고 있습니다

금융 기관의 부실성과 부정행위는 금융 시장을 충격에 빠뜨리며,

금융 거래에 대한 신뢰도를 떨어뜨립니다

따라서, 금융 기관들은 건전한 경영과 공정한 경영 원칙을 지켜

경제의 안정성과 신뢰도를 유지하는 것이 중요합니다