끄적끄적 경제

요새 전세 가격이 오름에 따라 또한 일정 퍼센트 이상 전세를 올리지 못함에 따라

전세에서 월세로 전환되는 일이 많아졌습니다

다른 이유로는 기준금리 인상으로 대출금리 또한 상승되어

이자 부담을 덜기 위해서 세입자, 집주인 모두 전세에서 월세로 전환하는 사례가 많아지고 있습니다

이때, 전월세전환율에 적용하여 전환되는데,

전월세전환율이 무엇인지, 비율 계산은 어떻게 해야 하는지 알아보겠습니다

전월세전환율이란

전월세전환율은 전세에서 월세로 전환할 때 적용되는 비율로,

전월세전환율이 높을수록 전세가에 비해 월세가가 높다는 의미입니다

전월세전환율의 정확한 공식 용어는 월차임 전환 시 산정률입니다

주택임대차 보호법 제7조의 2에 의하면 전세에서 월세로 전환할 때

법정 전월세 전환율을 적용해야 한다고 규정하고 있습니다

현재 법정 전월세 전환율은 5%로, 초과할 수 없습니다

(기준금리 변동 시 비율은 상이할 수 있습니다)

이 전환율은 전세에서 월세로 전환할 때만 적용되며, 월세에서 전세로 전환할 때는 적용되지 않습니다

(월세에서 전세로 전환하는 경우는 합의를 통하여 계산하셔야 합니다)

보증금을 월 임대료로 전환할 때 2가지 비율 중 낮은 비율을 곱한 범위를 초과할 수 없다고 규정하고 있습니다

1. 은행법에 따른 은행에서 적용하는 대출금리와 해당 지역의 경제 여건 등을 고려하여 대통령령으로 정하는 비율(10%)
2. 한국은행에서 공시한 기준금리(3%)에 대통령령으로 정하는 이율(2%)을 더한 비율

전월세전환율 필수 적용 항목

• 기존 임대료에서 임대료를 5% 인상하는 경우
• 기존 임대차 계약기간 내에 보증금의 전부 또는 일부를 월세로 전환하는 경우

법정 전월세 전환율 초과 시

만약 법정 전월세 전환율보다 초과해서 월세를 지급했다면,

임대인은 부당이득으로 반환 청구를 할 수 있으며

초과 월세는 무효 처리된다고 합니다

또한 임대인은 세재혜택이 배제되거나(임대 소득세 감면, 장기보유 특별공제 등)

위반건수에 따라서 과태료가 부과될 수 있습니다

전월세전환율의 종류

전월세전환율은 법정 전월세 전환율과 시장 전월세 전환율로, 총 2가지 종류가 있습니다

보통 법정 전월세 전환율이 시장 전월세 전환율보다 낮기 때문에

세입자는 세입자에게 유리한 법정 전월세 전환율을 적용하여 계산합니다

시장 전월세 전환율은 아래의 링크에서 확인하실 수 있습니다

https://kosis.kr/statHtml/statHtml.do?orgId=408&tblId=DT_30404_N0010 

전월세전환율 계산법

전세에서 월세 법정 전환율 계산식

월세 = ( (기존 보증금 - 월세 보증금 ) * 0.05 ) / 12

월세에서 전세 시장 전환율 계산식

전세 = 기존 보증금 + ( 월세 * 12 / 0.058 )

전세에서 월세는 법정 전환율(5%)을 따라 계산하고

월세에서 전세는 시장 전환율(5.8%)을 따라 계산합니다

예) 전세에서 월세로 전환 (5%)

전세 보증금 5억 > 보증금 2억, 반전세로 변경

1. 500,000,000 - 200,000,000 = 300,000,000

2. 300,000,000 * 0.05 = 15,000,000

3. 15,000,000 / 12 = 1,250,000

4. 최종 전환금 = 보증금 2억원 / 월세 1,250,000원

* 비율이 낮을수록 임차인에게 유리함(월세가 낮아짐)

예) 월세에서 전세로 전환 (5.8%)

보증금 1천만원, 월세 50만원 >  전세로 변경

1. 500,000 * 12 * 100 / 5.8  = 103,448,276

2. 103,448,276 + 10,000,000(보증금) = 113,448,276

3. 최종 전환금 = 전세 113,448,276 원

전환된 월세와 기존 보증금을 더하면 최종금액이 나옴

* 비율이 높을수록 임차인에게 유리함(보증금이 낮아짐)

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