끄적끄적 경제

전세 계약 기간이 끝나가고 있습니다

자가를 사기엔 아직 돈이 부족하고, 이사를 가자니 복비나 이사비용이 아까워서

현재 전세를 연장하려고 하는데, 이것도 미리 공부를 해둬야겠죠?

우선 전세 연장 시 알아두어야 할 것으로는 묵시적 연장과 계약 갱신 청구권이 있습니다

묵시적 갱신

계약 만료일 6개월 전부터 2개월 전 사이의 기간에 임대인과 임차인 중 누구도

계약 해지 의사를 밝히지 않는다면 전과 동일한 계약 조건으로 계약이 자동 갱신되는 것입니다

묵시적 갱신은 주택임대차보호법에서 규정하고 있는데,

계약 기간은 2년이 적용되고, 임대인(집주인) 측은 갱신된 2년의 계약 기간 동안

특별한 사유 없이는 계약 해지가 불가능합니다

다만, 임차인은 연장된 계약 기간 중 언제든지 해지할 수 있습니다

계약 갱신청구권

2020년 7월 31일부터 시행하기 시작한 임대차 3법으로, 계약 갱신청구권이라는 권리를 가지게 되었습니다

전세 2년 만기 후 임차인이 계약 연장을 원할 경우, 1회에 한해서 계약 기간을 연장하게 해주는 제도입니다

임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신요구를 행사하실 수 있습니다

이렇게 임차인이 계약 연장 의사를 명확하게 밝힌다면, 임대인은 연장 요구 거절을 할 수 없습니다

주택에 문제가 있을 경우 혹은 임대인(임대인의 직계존속, 직계비속)이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우 등의

특별한 이유가 없는 한 계약 갱신청구권을 거절할 수 없습니다

실거주도 6개월 전에 등기 및 통보 하지않으면 불가능할 수도 있습니다

https://www.donga.com/news/Economy/article/all/20200914/102914911/1

만약 전세 계약을 종료하고 싶다면?

보통 계약 만료 6개월에서 2개월 전까지 집주인에게 계약 종료 의사를 전하는 것이 좋습니다

전세 계약의 경우 보증금을 새로운 세입자에게 받아 기존의 세입자에게 돌려주는 경우가 많으니

새로운 세입자를 구할 수 있는 시간을 가져야 기존 세입자는 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다

전세 재계약하려면?

이게 계약을 연장하겠다고 말을 하면 계약 갱신청구권을 1회 사용하는 것이기 때문에

묵시적 갱신을 하고 싶은데, 대출 연장 등의 문제가 있어서 계약 연장 의사를

집주인에게 전달하는 것이 좋습니다 대출 연장을 할 때도 1개월 정도의 시간이 필요한데

집주인이 보증금 인상 등의 조건을 뒤늦게 걸게 되는 경우 대출 연장에 차질이 생길 수도 있기 때문에,

미리 집주인과 재계약에 대해 협의를 해놓고 대출 연장을 진행하는 게 좋습니다

재계약을 진행할 때 계약서를 다시 작성해야되나?

전세보증금에 따라서 달라집니다

1. 전세 보증금이 그대로인 경우

처음 계약할 때 받았던 확정일자의 효력도 유지되기 때문에 계약서를 새로 쓸 필요가 없습니다

2. 시세가 내려가 전세보증금을 감액하게 된 경우

이 또한 계약서를 새롭게 쓰지 않아도 됩니다

다만, 변경된 사항은 표시해주는 것이 좋습니다

기존 계약서에 연장된 기간과 감액된 보증금 등을 기재하고 임대인, 임차인 모두 확인 후 날인해주시면 됩니다

이 경우에도 기존 계약 시 받았던 확정일자는 유효하기 때문에 확정일자를 새로 받을 필요는 없습니다

3. 전세보증금이 증액된 경우

전세보증금이 올라갔다면 신경 써야 할 것이 많아집니다

보증금을 증액하기로 했다면 등기부등본, 건물대장 등을 다시 떼보는 것이 좋습니다

처음 계약을 한 날로부터 계약 기간 동안 새로운 근저당 등의 권리 관계의 변동이 있을 수 있으니까

반드시 확인해주셔야 됩니다 

확인 후 아무런 문제가 없다면 이제 새 계약서를 작성하시면 되겠습니다

전세보증금 감액과 마찬가지로 기존 계약서에 변경된 사항을 표시하여도 되지만,

가능하면 새 계약서에 연장된 기간, 보증금 증액분 등을 기재하고 특약 사항 등으로

보증금이 증액되었다는 내용과 기존 계약서가 유효하다는 내용을 남기는 것이 좋습니다

(예: 본계약은 0000년 00월 00일 보증금 0000만 원 증액에 의한 계약임)

더불어 증액된 보증금은 기존 계약서의 확정일자가 유효하지 않으므로,

새롭게 작성된 계약서로 증액분에 대한 확정일자를 다시 받고

기존 계약서와 신규 계약서 모두 잘 보관해주셔야 됩니다

계약서 작성 시 국토교통부에서 만든 표준 계약서를 사용하시는 게 좋습니다

표준 계약서는 아래 링크 통해서 다운로드하실 수 있습니다

국토교통부 부동산 거래 관리시스템 자료실

새롭게 계약서를 쓸 때 꼭 중개사를 껴야 하나?

보통 중개사는 집주인과 세입자가 이미 합의한 재계약 내용을

한 번 더 검토해주고 대필하는 형식으로 계약서를 작성합니다

이 경우 중개인에게 대서료로 5~10만 원 내외의 비용을 지불합니다

중개인은 단순히 대필을 해준 것이기 때문에 만약 계약 사고가 발생한다 하더라도 책임을 지지 않습니다

중개료와 대서료는 다릅니다

해서 중개인을 끼지 않고 계약서를 작성하시는 분들도 많습니다

재계약을 진행 시 시간이 없다면 중개사를 껴서 진행하겠지만,

그게 아니라면 더 조심히 꼼꼼히 알아보고 중개사 없이 진행할 예정입니다 

전월세 상한제

임대차 3법이 시행되며 그중 전월세 상한제라는 것 덕분에 계약 연장 시

임대료를 5% 이상 올리지 못하도록 되어있습니다

이런 제도로 인하여 임대료를 맘껏 올리지 못하니,

전세를 월세로 혹은 반전세로 전환 요청하는 경우가 있습니다

이 경우 임대인의 요청에 무조건 응할 필요는 없습니다

혹시 전환하게 되는 경우에는 전월세전환율을 적용해서 계산하게 되며,

이 또한 주택임대차보호법을 통해 규정하고 있습니다

알아야 될 게 끝도 없네요

이제 전월세전환율 또한 공부하고,

전세 대출 연장도 공부해야겠네요

만약 전세에서 월세로 바뀌거나 반전세로 바뀐다면 전월세전환율이란 것도 알아봐야됩니다

아래의 글을 참고해주시면 되겠습니다

https://jiddongchan.tistory.com/81